（一）確定保潔工作類型

在保潔外包工作之前，物業(yè)管理處有責(zé)任確定物業(yè)區(qū)域內(nèi)需要和期望的保潔工作類型，這可通過(guò)調(diào)查以下各項(xiàng)內(nèi)容而得以了解。

（1）需要服務(wù)的物業(yè)區(qū)域類型。

（2）業(yè)主、住戶的共性要求。

（3）業(yè)主、住戶的非共性需要。

（4）保潔程序的預(yù)算原則。

理解了這些內(nèi)容以后，才能有建立保潔程序的基礎(chǔ)，才能夠提供最好的服務(wù)以保護(hù)設(shè)施設(shè)備并使住戶滿意。

（二）制定保潔程序

在物業(yè)管理處與承包商之間需預(yù)先開列一份明確的要求清單，根據(jù)這份具體的清單，服務(wù)承包商可確定保潔工作每天所需的工人數(shù)、為完成計(jì)劃任務(wù)現(xiàn)場(chǎng)需要的器材設(shè)備類型和數(shù)量，以及物業(yè)管理處需要按合同支付的費(fèi)用等。由此可見，詳細(xì)編寫這份要求清單所下的工夫?qū)Q定“效益預(yù)算比”。

一般而言，每個(gè)保潔服務(wù)承包商都從以下五類基本保潔工作開始。

1.第一類：垃圾處理

合同必須包括的內(nèi)容有收集、清除、回收、壓實(shí)、分類和運(yùn)輸垃圾的工作。

2.第二類：煙灰清掃

保潔服務(wù)協(xié)議包括的內(nèi)容有收集、清掃和徹底地清除所有吸煙產(chǎn)生的垃圾（包括吸煙區(qū)和一般辦公環(huán)境）。

3.第三類：灰塵清掃

包括工作場(chǎng)所的全部灰塵清掃工作。要盡量掃除垂直表面和水平表面上的灰塵。

4.第四類：污跡清洗

濕洗玻璃和柜臺(tái)表面（水平和垂直表面），清除污跡、溢流和手印。這不屬于第三類清洗工作，因其技術(shù)性要強(qiáng)得多。

5.第五類：地面維護(hù)

包括服務(wù)范圍內(nèi)所有類型地面的全部維護(hù)工作，例如鋪地毯的地面、塑料地面、石質(zhì)地面（大理石、花崗巖、水磨石等）、瓷磚地面、木地板和高架地板等，它們都有特殊的維護(hù)要求。

（三）確定保潔頻率

清單上的每項(xiàng)工作都需要說(shuō)明每年進(jìn)行的總次數(shù)，特別是要確定哪些工作次數(shù)較多，哪些次數(shù)較少。確定頻率以后，支出的預(yù)算就會(huì)較準(zhǔn)確。

溫馨點(diǎn)撥：

有些工作雖然次數(shù)較少，但每次的勞務(wù)費(fèi)卻很高。

1.保潔的頻率

（1）每日：即規(guī)定每天進(jìn)行的工作。多數(shù)物業(yè)管理處為業(yè)主、住戶提供“全面的保潔服務(wù)”，每周7天都進(jìn)行保潔。

（2）每周：在規(guī)定區(qū)域內(nèi)的保潔工作項(xiàng)目每周1次。

（3）每月：每30天1次，可按每年12次計(jì)。

（4）每季：每3個(gè)月1次，每年4次。有些說(shuō)明程序只在工作說(shuō)明中寫上數(shù)字“4”，表明每年要做4次。

2.其余常見的保潔頻率

（1）每周3次：每年156次。

（2）每周4次：每年208次。

（3）雙周：每年26次。

（4）雙月：每年6次。

（5）半年：每年2次。

（6）每年：每年1次。

在開列具體保潔工作清單時(shí)必須將服務(wù)頻率作為一個(gè)重要因素加以考慮，因?yàn)榉?wù)承包商在協(xié)議期間是遵循清單上的規(guī)定而作業(yè)的。常常被估計(jì)不足的服務(wù)頻率主要存在于地面維護(hù)方面，不論是地毯吸塵、硬地面維護(hù)（清除舊地面重新鋪設(shè)、磨光、石質(zhì)地面拋光）還是衛(wèi)生間陶瓷地面維護(hù)，必須考慮到影響地面衛(wèi)生的人流量并在服務(wù)要求中予以注意。

在確定保潔服務(wù)維護(hù)工作所需的人員時(shí)，必定觸及“勞動(dòng)生產(chǎn)率”問題，勞動(dòng)生產(chǎn)率直接受到“要求”和“頻率”的影響。若每種工作重復(fù)進(jìn)行多次并且每次估算生產(chǎn)率，即可得出勞動(dòng)生產(chǎn)率的平均值。根據(jù)此平均值以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，可單獨(dú)確定每種工作的生產(chǎn)率。勞動(dòng)生產(chǎn)率一般以一項(xiàng)任務(wù)1小時(shí)所覆蓋的平方米數(shù)表示。例如，在寫字樓等辦公環(huán)境收集垃圾的行業(yè)生產(chǎn)率是每小時(shí)20000平方米。每種工作的生產(chǎn)率值確定后，即可確定最適合物業(yè)保潔要求的全員勞動(dòng)生產(chǎn)率。