物業(yè)清潔管理的運(yùn)作模式因物業(yè)管理公司管理方式、合作期限、管理權(quán)限、管理目標(biāo)及管轄范圍清潔情況和檔次的不同而不同。在選擇采用何種運(yùn)作模式之前應(yīng)首先了解：（1）物業(yè)管理公司管理目標(biāo)、管理酬金及運(yùn)作模式。（2）管轄區(qū)域的環(huán)境清潔面積大小及檔次定位。（3）公司的人力、物力等資源情況。（4）當(dāng)?shù)厍鍧嵭袠I(yè)專業(yè)公司的運(yùn)作情況等。在充分了解上述情況后，根據(jù)公司的實(shí)際情況采取相應(yīng)的運(yùn)作模式。一般來說，物業(yè)清潔管理的運(yùn)作模式有自行管理模式、合作管理模式、子公司管理凌式及外包管理模式等幾種?？偟膩碚f，物業(yè)清潔管理具有組織專業(yè)化、服務(wù)一體化、社會化的趨勢。

一、自行管理模式

所謂自行管理模式，是指物業(yè)管理公司具有專門的清潔隊(duì)伍，有較雄厚的技術(shù)力量及設(shè)備，自主完成公司管轄范圍內(nèi)所有的清潔日常管理。在自行管理的模式下，物業(yè)公司擁有較完整的清潔專業(yè)隊(duì)伍，較齊全的清潔設(shè)備及操作工具，能夠獨(dú)立完成對大廈（小區(qū)）各公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)管理。自行管理模式下，物業(yè)清潔管理從屬于環(huán)境服務(wù)部或單獨(dú)成立一個(gè)清潔部。自行管理模式具有以下特點(diǎn)：

（1）物業(yè)管理公司具有較完善的環(huán)境清潔隊(duì)伍，環(huán)境清潔技術(shù)力量較為雄厚，清潔設(shè)備較為齊全，因此物業(yè)清潔管理公司除了可以保證自己所管轄范圍內(nèi)環(huán)境清潔管理的水平外，還可以充分利用已有的人力資源開展對住戶（業(yè)主）及對外的多種經(jīng)營服務(wù)，為公司創(chuàng)收。

（2）物業(yè)清潔管理公司具有較完善的工具及機(jī)器設(shè)備。在自行管理模式下，由于清潔工種相對較齊全，環(huán)境清潔管理用具及機(jī)器也較完善，這樣更方便清潔管理。

（3）清潔人員及物質(zhì)的調(diào)配具有較大的靈活性，方便管理，并能減少浪費(fèi)。

（4）由于人員較多，會造成公司人員機(jī)構(gòu)臃腫，公司負(fù)擔(dān)也較重。但是如果能夠充分發(fā)揮員工的創(chuàng)造力，也可以為公司帶來可觀的收入，將負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)變?yōu)閯恿Α?/span>

在自行管理模式下，可設(shè)主管一名，全面負(fù)責(zé)公司的清潔工作。清潔主管下每20個(gè)員工設(shè)清潔助理主管（副主管）兼技術(shù)指導(dǎo)一名，清潔管理部分每10個(gè)員工設(shè)領(lǐng)班兼技術(shù)員一名，不足10個(gè)員工的也應(yīng)設(shè)領(lǐng)班兼技術(shù)員1名。也可按綜合勞動定額配置保潔員每70⑻一120⑻平方米配置1人。干部配置，10萬平方米以下配主管1人，不設(shè)班組長。20萬一50萬平方米配主管1人，技術(shù)員1人，班（組）長2人。50萬平方米以每增加20萬平方米增設(shè)班（組）長1人。如果公司的保潔部分規(guī)模較大（員工在40人以上），經(jīng)常對外承包工程且收入較好的，可設(shè)一名保潔經(jīng)理。

二、合作管理模式

所謂合作管理模式，是指在物業(yè)清潔管理中有一部分工作由物業(yè)清潔管理公司的清潔管理人員自行完成，而另一部分工作則由物業(yè)清潔管理公司出資由社會其他專業(yè)公司或?qū)I(yè)清潔公司來完成。它是物業(yè)清潔管理與專業(yè)公司合作組成管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)物業(yè)清潔管理的運(yùn)作。比較典型的例子是物業(yè)需對外墻進(jìn)行清洗，而自己又沒有專業(yè)的清潔技術(shù)人員及高空作業(yè)機(jī)械，這樣就由社會上的專業(yè)公司承包完成。合作管理模式具有以下特點(diǎn)：

（1）可以充分利用社會資源，減輕物業(yè)公司的負(fù)擔(dān)，在合作管理的模式下，物業(yè)管理公司不必花大量的資金去購買一些不太常用的專業(yè)機(jī)器、工具，而是根據(jù)目前社會分工越來越細(xì)的特點(diǎn)，充分利用社會上的專業(yè)資源，把一些不太常做的、專業(yè)化極強(qiáng)的工作交由社會上相應(yīng)的專業(yè)公司來完成，以減輕物業(yè)管理公司的負(fù)擔(dān)。

（2）人員少，管理容易。在合作管理的模式下，清潔工作人員相對較少，機(jī)構(gòu)設(shè)置簡單，但操作層的員工還由物業(yè)公司控制，因此管理起來相對容易。

（3）清潔管理具有消費(fèi)性。由于清潔工作人員相對較少，不可能開展大規(guī)模的多種經(jīng)營和對外創(chuàng)收活動。清潔管理費(fèi)用的支出遠(yuǎn)大于清潔創(chuàng)收，使清潔部門成為一個(gè)消費(fèi)部門。合作模式下清潔部門在做好工作的前提下應(yīng)盡量控制費(fèi)用支出，減

少物業(yè)管理公的負(fù)擔(dān)。

（4）物業(yè)4潔管理費(fèi)用受市場影響較大。一些專業(yè)性較強(qiáng)的工作由社會上的專業(yè)公司來完成，因此當(dāng)市場價(jià)格變化時(shí)，物業(yè)清潔管理費(fèi)用也難免會隨之波動。

在合作管理的模式下，清潔人員及崗位設(shè)置一般相對簡單。一般清潔工作歸人環(huán)境部，由環(huán)境部經(jīng)理統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。環(huán)境部經(jīng)理下不再設(shè)專管清潔的經(jīng)理，只設(shè)清潔主管兼技術(shù)指導(dǎo)一名，全面負(fù)責(zé)清潔管理工作。主管之下，根據(jù)公司所管轄面積大小及管理處的分布情況，每10—15名員工設(shè)領(lǐng)班1名，或每個(gè)管理處設(shè)領(lǐng)班一名，負(fù)責(zé)某一區(qū)域清潔管理工作。領(lǐng)班可兼技術(shù)員，亦可在領(lǐng)班之下根據(jù)工種需要每班另設(shè)技術(shù)人員1一2名，負(fù)責(zé)管理范圍清潔工作的技術(shù)指導(dǎo)。

三、子公司管理模式

子公司管理模式，是指物業(yè)管理公司出資注冊成立清潔子公司，并將本物業(yè)公司管轄范圍內(nèi)的清潔管理養(yǎng)護(hù)、保潔及有償服務(wù)等工作給清潔子公司統(tǒng)一管理。在子公司的模式下，清潔子公司作為獨(dú)立法人有自己的章程、人事及財(cái)務(wù)制度，對物業(yè)管理公司內(nèi)部以相對獨(dú)立的體系運(yùn)作，對外及業(yè)主（住戶）則以物業(yè)管理公司的名義聯(lián)系業(yè)務(wù)。物業(yè)管理公司將各管理處的清潔員劃給自己的清潔公司管理，并由各管理處進(jìn)行工作質(zhì)量監(jiān)督。子公司式管理模式有以下特點(diǎn)：

（1）物業(yè)清潔管理更加專業(yè)化、服務(wù)一體化，服務(wù)質(zhì)量更有保證。子公司模式下，由于子公司是按照專業(yè)公司的條件要求注冊成立的，子公司具有環(huán)境清潔各方面的人才，使得清潔管理服務(wù)更加專業(yè)化。子公司不但在物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)進(jìn)行清潔管理工作，而且還在外面承接清潔工程及清潔管理工作，管理人員的信息更靈通，經(jīng)營更豐富，有助于提高清潔管理服務(wù)水平。

（2）子公司管理模式能有效控制清潔管理費(fèi)用。由于各管理處清潔管理費(fèi)用均是經(jīng)過測算后以合理的價(jià)格撥給子公司，各管理處每年的清潔管理費(fèi)用相對穩(wěn)定，清潔維護(hù)所引起的不可預(yù)見費(fèi)用相對減少，而且由于子公司還對外經(jīng)營，清潔管理費(fèi)用無需完全儂賴公司投人的清潔費(fèi)用，對物業(yè)管理公司總部來說，清潔子公司的經(jīng)營收入還可以填補(bǔ)清潔管理費(fèi)用的支出，可以有效地控制清潔管理費(fèi)用。

（3）子公司管理模式，機(jī)會與風(fēng)險(xiǎn)并存。子公司作為一個(gè)對外經(jīng)營的專業(yè)公司，本身就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理公司作為母公司，具有連帶責(zé)任。如果清潔公司經(jīng)營得好，收益不錯(cuò)，物業(yè)管理公司也會獲利。如果清潔公司經(jīng)營得不好，物業(yè)管理公司將會因連帶責(zé)任而背上包袱。

在子公司管理模式下，本物業(yè)公司的清潔工作質(zhì)量管理可歸人工程環(huán)境部，由工程環(huán)境部統(tǒng)一管理，而子公司自己設(shè)公司經(jīng)理一名，職位相當(dāng)于物業(yè)公司部門經(jīng)理，直接對總經(jīng)理負(fù)責(zé)，根據(jù)子公司運(yùn)作規(guī)模及業(yè)務(wù)范圍可設(shè)副經(jīng)理或助理經(jīng)理1一3名，管理主管若干名，工程主管若干名，主管以下按每8—10名員工設(shè)領(lǐng)班（技術(shù)員）1名。

四、外包式管理模式

外包式管理模式就是物業(yè)管理公司不設(shè)專門的清潔管理隊(duì)伍，只設(shè)1一2名專職或兼職（視清潔面積大小而定）的清潔質(zhì)量管理人員，將物業(yè)管理公司管轄范圍內(nèi)的所有環(huán)境清潔項(xiàng)目，發(fā)包給社會上的專業(yè)清潔公司進(jìn)行管理。外包式清潔管理對于一些清潔范圍不是很大的物業(yè)公司來說，是一個(gè)精簡公司機(jī)構(gòu)、減輕公司負(fù)擔(dān)的好方法。外包式管理模式具有以下特點(diǎn)：

（1）物業(yè)公司機(jī)構(gòu)精練。對管轄清潔面積不大的物業(yè)管理公司來說，要管理得好，就必須有較完善的設(shè)備及技術(shù)較好的專業(yè)人員，這就勢必會加重物業(yè)管理公司的負(fù)擔(dān)，也浪費(fèi)資源。而外包給專業(yè)公司，既可精簡物業(yè)管理公司的人員機(jī)構(gòu)，又可利用專業(yè)公司的設(shè)備及技術(shù)力量進(jìn)行管理，管理質(zhì)量上有保證，可謂一舉多得。

（2）易于控制成本。物業(yè)清潔管理費(fèi)用相對穩(wěn)定，易于控制成本，外包給專業(yè)清潔公司的管理費(fèi)用由雙方商定，在某段時(shí)間內(nèi)會穩(wěn)定不變的。

（3）管理難度相對比較大。由于我國目前專業(yè)清潔公司的清潔人員綜合素質(zhì)參差不齊，管理難度較大，不同的公司對員工的要求不同，尤其從事非服務(wù)業(yè)的專業(yè)公司往往不太注重儀容儀表及禮貌禮節(jié)，往往會給業(yè)主（住戶）帶來一些不便，而外來人員的增加，也使小區(qū)管理的治安難度加大。

（4）清潔管理的靈活性較差。清潔管理外包后，由于物業(yè)管理公司已不再有專業(yè)清潔隊(duì)伍，從事日常一些零星的會議或迎檢活動、業(yè)主有償服務(wù)及防洪防風(fēng)等應(yīng)急行動等，靈活性較差。

外包式管理雖然可以減輕物業(yè)管理公司的負(fù)擔(dān)，但因有上述（3）、（4）項(xiàng)缺點(diǎn)，目前國內(nèi)一般具有一定清潔規(guī)模的物業(yè)公司都不太喜歡采用外包模式。

選擇外包專業(yè)清潔公司時(shí)，必須考察其是否具備以下條件：

具有承擔(dān)清潔、垃圾清運(yùn)業(yè)務(wù)的資質(zhì)；有能力履行承包合同的義務(wù)與責(zé)任；有能力承擔(dān)違約責(zé)任，社會信譽(yù)好；合理的服務(wù)價(jià)格。

在外包式管理模式下，物業(yè)管理公司一般不再設(shè)清潔操作員工，只在工程環(huán)境部下設(shè)一名專職清潔工作質(zhì)量管理員（一般要求其有較豐富的經(jīng)驗(yàn)及較全面的技術(shù)），全面負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)清潔面積及管理費(fèi)用測算，分包商資格評審標(biāo)準(zhǔn)制定及評審，分包商工作質(zhì)量評審，清潔改造方案審核，清潔管理資料管理，清潔管理標(biāo)淮制定，對各管理處清潔質(zhì)量進(jìn)行檢查、給予技術(shù)支持等工作。而各管理處設(shè)一名環(huán)境管理員（可兼職），負(fù)責(zé)對分包商的日常清潔管理工作質(zhì)量進(jìn)行檢查及原始工作資料的收集與存檔，負(fù)責(zé)每日實(shí)付款項(xiàng)及不合格項(xiàng)目扣款項(xiàng)目的核算。

在日常工作中，物業(yè)部除制定上述規(guī)定和管理辦法外，還要規(guī)定清潔工人的工作標(biāo)準(zhǔn)操行等。應(yīng)以合約形式約定雙方的行為規(guī)范，并附帶經(jīng)濟(jì)責(zé)任。